Денис Журавский: «Вслед за спросом на готовые промздания вырастет потребность в металлокаркасе»

— Какие тренды индустриального строительства вы бы отметили в последние годы?

— В первую очередь это смещение фокуса на готовые производственные площади. В конце 2010-х в индустриальных парках высоким спросом пользовались земельные участки, на которых предприятия могли бы построить собственные здания. Готовые помещения рассматривались обычно в целях аренды.

А с 2023 года мы зафиксировали переход клиентов на покупку готовых зданий.

Покупателем земельного участка сейчас чаще всего является девелопер или управляющая компания индустриального парка, а не конечный клиент, как это было в прежние годы.

Второе важное изменение касается расширения географии индустриального строительства. И тут своеобразным водоразделом выступил период пандемии коронавируса. Мы тогда впервые столкнулись со значимыми изменениями в логистике — как международной, так и на внутреннем рынке. Последовавшие потом геополитические события ещё больше усилили тенденции, которые появились в то время.

Это общий тренд: глобальные компании стремятся к локальной автономности. То есть модель производства конечной продукции непосредственно рядом с районом сбыта сейчас, наверное, самая распространённая. В результате предприятия стали меньше по размеру, а их число выросло. Эпоха глобальных заводов, когда ты в одном макрорегионе выпускаешь продукцию на всю Европу и половину Азии, уже не работает. Весь мир расчерчен геополитическими границами, тарифными, санкционными ограничениями, поэтому поставлять продукцию далеко за пределы своего региона рискованно и дорого. Если ты хочешь оставаться на рынке, нужно производить в той экономической и таможенной зоне, где осуществляется сбыт продукции.

Ещё один тренд — сокращение доли иностранного капитала. Раньше в индустриальных парках доля зарубежных инвестиций достигала 50%. Сейчас они замещаются российскими, которые составляют около 90%.

— В России активно развивается относительно новый для нас формат складов Light Industrial. Является ли он для индустриальных парков конкурентом?

— Мы воспринимаем Light Industrial как разновидность индустриального парка. У нас в ассоциации образовалась инициативная группа из участников рынка — ведущих застройщиков формата Light Industrial. И мы разработали проект национального стандарта, ГОСТа, этого типа недвижимости.

У него есть ряд отличий от индустриальных парков. Например, для Light Industrial не требуется обширной территории, так как там обычно размещается небольшое производство. Оно не оказывает существенного влияния на окружающую среду, поэтому такие объекты обычно располагаются в городах.

Я думаю, в ближайшие пять-десять лет будет набирать популярность модель, когда на территории индустриального парка сочетаются и классические производства, и объекты Light Industrial. Я бы назвал эту модель матрёшкой. Она самая устойчивая на сегодня и больше всего востребована рынком. Сейчас ведутся десятки переговоров о создании таких проектов.

Это открывает новые возможности, особенно для девелоперов государственных индустриальных парков в разных регионах. Возьмём типичный индустриальный парк: это территория около 100 га, обеспеченная инженерными сетями, с хорошей транспортной доступностью, но, как правило, незастроенная. Учитывая, что спрос сместился в пользу готовых площадей, здесь как раз идеальным будет модель матрёшки. Региональная управляющая компания такого парка привлекает профессионального застройщика, который создаёт корпуса как для Light Industrial, так и для других форматов, продаёт их конечным потребителям, сдаёт в аренду.

— В этом году аналитики отмечают охлаждение в сегменте индустриальной недвижимости после бурного роста 2022–2024 годов. Например, в Light Industrial по итогам трёх кварталов доля вакантных площадей выросла до 2,9%, а к концу года прогнозируется 3,7%. Год назад было менее 1%. Ставки аренды и цена продажи помещений тоже растут не так бойко, как прежде. Это связано с насыщением рынка?

— В 2025 году мы действительно увидим в отчётах снижение объёма сделок, но связано это не с насыщением рынка — до него ещё очень далеко. Единственная причина — это высокая ключевая ставка и, как следствие, дороговизна заёмных денег и привлекательность вкладов.

Сейчас в разгаре переход промышленных предприятий из условных «гаражей», то есть непрофессиональных площадок, в качественные объекты, где есть управляющая компания, современная инфраструктура.

Аналогичные процессы лет 20 назад мы наблюдали в торговом и офисном сегментах, когда бизнес перемещался из некапитальных объектов, из старых, неприспособленных строений, сохранившихся с советских времён, в качественные офисные и торговые центры.

Как мы сможем увидеть, что в сегменте промышленной недвижимости наступило насыщение рынка? По тому, какой процент от общего объёма прямых инвестиций в промышленность оседает на профессиональных площадках — в индустриальных парках и объектах Light Industrial. В среднем по стране за 15 лет бурного роста индустриального строительства мы пришли от доли в размере 5% от всех прямых инвестиций в год к 15%.

Кажется, что построено уже очень много такой недвижимости: в год вводится почти по 2 млн кв. м. Но на самом деле это не так. Я думаю, что о насыщении рынка мы сможем говорить, когда доля инвестиций в профессиональные площадки достигнет 50%. Так что потенциал роста огромный.

Пока у нас действует высокая ключевая ставка, будет формироваться отложенный спрос, который хлынет на рынок в 2026 году. И те игроки, которые мыслят стратегически, сегодня готовятся к этому: активно проектируют новые объекты, чтобы удовлетворить грядущий всплеск спроса.

— Как вы оцениваете перспективы развития альтернативных источников финансирования таких проектов? Например, через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ)?

— Частные коллективные инвестиции — лучшая и самая надёжная альтернатива дорогому банковскому кредитованию. Поэтому мы от нашей ассоциации направили в Минпромторг законодательную инициативу, которая предусматривает применение ЗПИФов в сегменте индустриальных парков. Надеюсь, что эти изменения вступят в силу уже в 2026 году.

Это позволит привлечь частные инвестиции в развитие индустриальных парков в тот период, когда ключевая ставка будет уже не так высока и доход от вкладов станет менее выгодным.

Кроме того, у формата ЗПИФов есть ряд других преимуществ: в отличие от депозитов, инвестиции имеют твёрдое обеспечение в виде конкретных квадратных метров строящейся либо уже созданной недвижимости, а также работающий промышленный бизнес.

— В этом году удалось добиться возобновления представления субсидий Минэкономразвития для частных индустриальных парков. Смогло ли это стать стимулом для их развития?

— Эта мера суперэффективна в регионах. На конкурсной основе было выбрано более 30 проектов, которые получат финансирование в 2026 году.

В Москве и Московской области экономика позволяет реализовывать проекты без федеральной субсидии, которая усложняет отчётность для инвестора, накладывает на него дополнительные обязательства перед государством. Но для небольших и средних индустриальных парков в регионах эта субсидия очень полезна. В октябре было принято решение об увеличении предельного размера субсидии в 2027 году на 20–25%.

— Как бы вы охарактеризовали типичного резидента современного индустриального парка?

— С точки зрения отраслевой направленности нет ярко выраженных особенностей. А вот касательно размера предприятия имеются интересные тенденции. Сегодня типичный клиент индустриального парка, и особенно объектов формата Light Industrial, — это представитель малого и среднего бизнеса. Мы привыкли, что малый бизнес — это что-то связанное с торговлей, с сервисом. А сейчас активно развиваются производственные линии небольшого размера, для которых идеальным является сегмент Light Industrial. Он способен предложить таким клиентам небольшие помещения — площадью 500–1500 кв. м, иногда даже 100 «квадратов». Этим и обусловлена популярность такого формата индустриальных объектов.

— Есть ли заметные тенденции, связанные с технологиями строительства индустриальной недвижимости? Например, растёт ли применение каркасных металлоконструкций, которые позволяют существенно ускорить процесс строительства?

— Сегодня применяется и металлокаркас, и железобетонное строительство. Металлокаркас, помимо скорости, имеет и другие преимущества. Например, процесс строительства не зависит от сезона, элементы конструкции легко доставить на достаточно большие расстояния. Я думаю, что в будущем, когда возникнет всплеск спроса на промышленные площадки, эти преимущества металлокаркаса будут иметь первостепенное значение.

— Активность промышленного строительства захватила не только Россию, но и страны Центральной Азии. Насколько российские предприятия, управляющие компании индустриальных парков вовлечены в этот процесс?

— Российские специалисты пользуются большим спросом в странах Центральной Азии. Но отечественные застройщики и управляющие компании пока недооценивают потенциал этого региона. Может быть, потому, что не очень хорошо знакомы с ним. Например, в Казахстане мы видим четырёхкратное превышение спроса на производственную недвижимость над предложением. Похожая ситуация и в Узбекистане.

Это два крупнейших рынка, где в ближайшие годы гарантирован высокий спрос — на уровне 1 млн кв. м в год. Это открытая и очень перспективная ниша, где нас ждут, где можно комфортно работать. У нас уже есть опыт совместной работы в Узбекистане. Мы также сотрудничаем с коллегами в Таджикистане.

— Каков ваш прогноз относительно развития индустриального строительства на ближайшие годы?

— Главным драйвером развития нашего сегмента останется импортозамещение. Задачи обеспечения технологического суверенитета требуют ускоренного разворачивания производства многих видов продукции. Замерший спрос на производственную недвижимость, скорее всего, вернётся на рынок и создаст новый всплеск инвестиционной активности в 2026–2027 годах.

Кроме того, промышленность возвращается в города. По нашим прогнозам, в следующем году только в столичном регионе будет введено в строй более 2 млн кв. м помещений в индустриальных парках — примерно столько же, сколько и во всех остальных регионах страны. А общее количество индустриальных парков, по самым консервативным оценкам, к 2030 году превысит 600.

В общем, мы смотрим в будущее с большим оптимизмом, работы предстоит много.