Денис Журавский:

— Какие тренды индустриального строительства вы бы отметили в последние годы?

— В первую очередь это смещение фокуса на готовые производственные площади. В конце 2010-х в индустриальных парках высоким спросом пользовались земельные участки, на которых предприятия могли бы построить собственные здания. Готовые помещения рассматривались обычно в целях аренды.

А с 2023 года мы зафиксировали переход клиентов на покупку готовых зданий.

Покупателем земельного участка сейчас чаще всего является девелопер или управляющая компания индустриального парка, а не конечный клиент, как это было в прежние годы.

Второе важное изменение касается расширения географии индустриального строительства. И тут своеобразным водоразделом выступил период пандемии коронавируса. Мы тогда впервые столкнулись со значимыми изменениями в логистике — как международной, так и на внутреннем рынке. Последовавшие потом геополитические события ещё больше усилили тенденции, которые появились в то время.

Это общий тренд: глобальные компании стремятся к локальной автономности. То есть модель производства конечной продукции непосредственно рядом с районом сбыта сейчас, наверное, самая распространённая. В результате предприятия стали меньше по размеру, а их число выросло. Эпоха глобальных заводов, когда ты в одном макрорегионе выпускаешь продукцию на всю Европу и половину Азии, уже не работает. Весь мир расчерчен геополитическими границами, тарифными, санкционными ограничениями, поэтому поставлять продукцию далеко за пределы своего региона рискованно и дорого. Если ты хочешь оставаться на рынке, нужно производить в той экономической и таможенной зоне, где осуществляется сбыт продукции.

Ещё один тренд — сокращение доли иностранного капитала. Раньше в индустриальных парках доля зарубежных инвестиций достигала 50%. Сейчас они замещаются российскими, которые составляют около 90%.

— В России активно развивается относительно новый для нас формат складов Light Industrial. Является ли он для индустриальных парков конкурентом?

— Мы воспринимаем Light Industrial как разновидность индустриального парка. У нас в ассоциации образовалась инициативная группа из участников рынка — ведущих застройщиков формата Light Industrial. И мы разработали проект национального стандарта, ГОСТа, этого типа недвижимости.

У него есть ряд отличий от индустриальных парков. Например, для Light Industrial не требуется обширной территории, так как там обычно размещается небольшое производство. Оно не оказывает существенного влияния на окружающую среду, поэтому такие объекты обычно располагаются в городах.

Я думаю, в ближайшие пять-десять лет будет набирать популярность модель, когда на территории индустриального парка сочетаются и классические производства, и объекты Light Industrial. Я бы назвал эту модель матрёшкой. Она самая устойчивая на сегодня и больше всего востребована рынком. Сейчас ведутся десятки переговоров о создании таких проектов.

Это открывает новые возможности, особенно для девелоперов государственных индустриальных парков в разных регионах. Возьмём типичный индустриальный парк: это территория около 100 га, обеспеченная инженерными сетями, с хорошей транспортной доступностью, но, как правило, незастроенная. Учитывая, что спрос сместился в пользу готовых площадей, здесь как раз идеальным будет модель матрёшки. Региональная управляющая компания такого парка привлекает профессионального застройщика, который создаёт корпуса как для Light Industrial, так и для других форматов, продаёт их конечным потребителям, сдаёт в аренду.