Власти Москвы пересмотрели норматив числа машино-мест в новостройках

На этапе градостроительного проектирования (ГЗК) потребность оценивается по общей площади жилья, а на этапе архитектурно-строительного проектирования (АГР) — по количеству квартир с учётом их метража. Впервые введена жёсткая градация по площади лотов:

• 0,8 машино-места — на каждую квартиру площадью до 70 кв. м;
• 1,2 машино-места — на квартиру площадью от 70 до 100 кв. м;
• 1,6 машино-места — на квартиры свыше 100 кв. м, а также таунхаусы и ИЖС.

Новые правила не затрагивают проекты, которые получили разрешение на строительство или положительное заключение экспертизы до 5 августа 2026 г., а также дома, которые будут введены в эксплуатацию до 1 января 2028 г.

Подземный паркинг — самый дорогой в возведении элемент ЖК, который редко окупается. Новые нормы заставят застройщиков закладывать существенно бОльшие бюджеты на подземные уровни, что перепишет финансовые модели всех будущих проектов. В итоге нововведение вызовет рост цен для покупателей. Аналитики ГК «Ферро-Строй» подсчитали, что если переложить издержки полностью на клиентов, студии могут подорожать в среднем на 18,2%, «двушки» — на 9,1%, а «трёшки» — на 6,8%.

К тому же рынок переживёт серьёзный удар по малогабаритному жилью. Проекты с высокой долей студий и микроквартир теперь обязаны иметь 800 машино-мест на 1000 лотов. Это сделает строительство компактного жилья нерентабельным и вынудит девелоперов укрупнять квартирографию.

Девелоперы признают, что за последние 10 лет автопарк Москвы вырос на 1,2 млн машин, и старые нормативы приводили к транспортному коллапсу на прилегающих улицах. С другой стороны, застройщики называют новые цифры избыточными для массового сегмента: в эконом- и комфорт-классе парковки годами простаивают нераспроданными. Главное опасение участников рынка — вынужденное снижение объёмов ввода новых проектов из-за усложнившейся экономики и затягивания сроков проектирования под новые реалии.

Для властей Москвы концепция «двор без машин» остаётся в приоритете. В проектах бизнес- и премиум-класса (особенно в центре, где мало места) девелоперы будут вынуждены уходить на 2–3 уровня под землю, что технически сложно и дорого. Но в масштабных проектах комфорт-класса и в Новой Москве застройщики начнут чаще проектировать наземные многоуровневые паркинги на стальном каркасе. И вот почему:

• Спасение финансовой модели проектов. Подземный паркинг стоит в строительстве от 1,2–1,5 млн рублей за кв. м из-за сложных земляных работ и гидроизоляции. Многоуровневый надземный большепролётный паркинг на стальном каркасе обходится в 3–4 раза дешевле. Для девелоперов это единственный способ выполнить жёсткие нормы и не обанкротить проект.
• Сверхвысокая скорость возведения. Технология EVRAZ STEEL BOX позволяет собирать многоуровневые здания за несколько месяцев. Застройщики смогут вводить паркинги в эксплуатацию параллельно с первыми очередями жилья.
• Эффективное использование площади. Стальные балки позволяют делать сетку колонн более редкой и оптимизировать внутреннее пространство. На той же площади можно разместить на 15–20% больше машин, чем в бетонном аналоге, что критично при новых нормативах.

К тому же застройщики могут перенести часть растущих затрат не только на дольщиков, но и на арендаторов коммерческих помещений на парковках, считают эксперты ГК «Ферро-Строй». Паркинги следует «монетизировать», то есть формировать на территории парковок как можно больше востребованных объектов ритейла: магазинов, бытовых сервисов и спортивных зон.

Стальной паркинг после пересмотра норматива числа машино-мест превращается в инструмент выживания девелоперского бизнеса в массовом сегменте.